年度盤點丨新地產,新十年,道阻且長,行則將至

                                              作者: 來源:財訊界 2022-01-18 11:48:27

                                              2021年,行業拐點真正到來

                                              對于地產行業,2021年是極為不平凡的一年,甚至可以說2021年是中國地產行業的拐點。復雜多變的國際形勢、疫情的持續沖擊、少子化和老齡化的加劇、“雙碳”戰略的目標確定等因素疊加,加快了國內經濟發展模式轉型速度,地產行業作為經濟支柱產業,首當其沖受到巨大的影響。從推出“三條紅線”政策至今,地產行業政策頻出,給眾多地產企業帶來了很大的經營壓力,地產企業的利潤空間在下降,企業間的分化在加劇,一些企業暴雷,一些企業被整合,行業開始回歸理性,企業不得不沉下心思考如何轉型以適應新的發展模式。

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                                              從機會主義到長期主義

                                              數字化將發揮關鍵作用

                                              根據2020年底召開的全國住房和城鄉建設工作會議披露數據顯示,2019年中國城鎮人均住房建筑面積達到39.8平方米,中國已經告別了房子稀缺時代。2021年第七次全國人口普查數據顯示我國60歲及以上人口占比18.70%,與2010年第六次全國人口普查相比上升5.44個百分點,而14歲以下人口的占比僅上升1.35個百分點,人口紅利大幅度減弱;诠┬桕P系的轉換可以預見地產行業將進入橫盤時期,市場規模不會再大幅增長,行業從共同做大蛋糕階段,進入互相搶蛋糕階段,市場集中度會持續提高,優質的市場機會越來越稀缺,市場對企業犯錯的容忍度降低,企業一旦拿錯一塊地就可能難以翻身,因此企業經營要避免機會主義,轉向長期主義。

                                              長期主義可以對抗不確定性,幫助企業穿越經濟周期,要求地產企業從增量逐漸轉向存量市場,將開發與運營服務并重,要注重產品力的打造,并要圍繞著客戶的需求豐富自身的產品線,從單業態的住宅、商辦、公寓,到復雜多業態的城市綜合體、產城開發,再到城市運營,都可能會納入企業業務范圍。比如目前分拆商業業務板塊上市成為眾多房企的選擇,部分房企也設立了獨立的商業板塊,以萬達、華潤、龍湖為代表的頭部房企基于近年來積累的成熟商業經驗,加大了在輕資產商業模式的投入,加快向行業輸出商業運營管理經驗。

                                              精細管理、存量運營、產品與服務的差異化競爭力構建,需要地產企業跳出傳統模式,找到新的轉型路徑,數字化技術在地產的業務轉型中將發揮重要作用,通過將數字化技術與業務場景結合,形成新的業務模式,可以大幅度提高效率和協同能力,實現降本提質增效,成為業務增長引擎。通過將自身實踐中構建的數字化能力外溢到外部項目中,可以形成新的市場,創造增量收入,甚至資本市場變現。

                                              業務數字化

                                              是地產企業健康發展的必由之路

                                              行業拐點已來,從土地紅利、金融紅利向管理紅利轉變已成為必然。在選地、設計、采購、建造、營銷、運營等一系列流程中,過去存在很多不交圈現象,導致數據不準確,決策風險高,運營靠人堆的情況普遍發生,影響了企業利潤。隨著數字技術與業務結合的不斷深入,業務數字化正被越來越多的企業選擇來解決這些痛點,守護企業利潤。通過智慧營銷,加強線上的引流,提升流量與轉化率;通過智慧商業,建立大會員體系,形成全周期的會員運營,獲取更多的服務收益;通過智慧設計,實現高效的強排,從容應對供地兩集中。

                                              根據克而瑞的統計數據,2021年TOP50房企年均數字化投入達到1.31億元,同比增速近50%。有超過7成的TOP50房企2021年數字化投入規模超過7000萬元,近8成TOP50房企未來計劃每年數字化投入的增長仍將保持在30%以上,可見頭部房企對于數字化轉型的堅定決心。

                                              空間智慧化

                                              是地產企業構建差異化優勢的“新航道”

                                              隨著空間不再稀缺,產品設計在同行間也被快速模仿,產品的同質化現象已經越來越嚴重,單一的物理實體空間已經難以成為地產企業的護城河,需要用新的認知來挖掘物理空間的價值,形成新的護城河。地產企業可以從四個維度來看空間的價值,尋找新的市場機會。

                                              第一個維度,對于居民來說,空間是美好生活的載體,需要地產企業成為居民的好朋友,通過豐富的社區互動,增加居民幸福感;

                                              第二個維度,對于政府來說,空間是幸福社會的基石,需要地產企業成為政府的好幫手,通過對城市治理、城市運營的支撐,讓社會更加和諧;

                                              第三個維度,對于企業發展來說,空間是地產企業的好產品,通過提升產品力實現基業長青;

                                              第四個維度,對于不動產所有方來說,空間是資產,需要地產企業作為好管家細心打理,實現資產保值增值。

                                              要激發四個維度的價值,就要通過空間智慧化提升空間運營服務能力?臻g智慧化的實現需要一個操作系統聚合數字化能力,進而建立一個物理與虛擬世界雙向互動的數字孿生智能體,而這些需要建立在三個關鍵能力基礎上,分別是聯接、數據、算法。通過聯接實現萬物互聯,實現空間內全場景、全過程產生的數據的實時采集,再通過面向各類場景的算法,對采集數據進行分析,選擇出最優解,在最合適的時間、最合適的地點、用最合適的方式將信息反饋給空間內的人與物,實現體驗提升、成本降低、模式創新。

                                              華為地產企業數字化轉型框架

                                              加速推動行業轉型

                                              在2021年華為地產行業數字化峰會上,華為發布了地產行業“12345”數字化轉型框架,將華為自身的數字化轉型實踐經驗與地產行業自身特點有機融合,框架包括:

                                              “1”:建設1個底座,強大而統一的數字平臺是地產數字化的根基和底座,解決數字化轉型中技術易用性、系統可演進性、數據可用性、資源共享性的問題。

                                              “2”:發力2個路徑,從業務數字化和空間智慧化兩個路徑發力,通過業務數字化提升企業經營質量,通過空間數字化提升企業產品競爭力。

                                              “3”:構建3個能力,在轉型路徑中積累三個核心能力,大服務、大運營、大資管,通過大服務創造美好生活,提供極致服務體驗;通過大運營建立新型運營框架和流程,提升企業綜合運營能力;通過大資管打造高流動、低杠桿、回報可觀的資產組合,實現領先的投資回報率。

                                              “4”:完成4個轉身,在三種能力的加持下,完成四個轉身:

                                              從二級開發為主向一級開發、二級開發、運營服務三級聯動轉身;

                                              從一次性房屋銷售向全生命周期的持續交易轉身;

                                              從短期高強度客戶營銷向長期經營客戶轉身;

                                              單一企業收入結構向全場景的多元化收入結構轉身。

                                              “5”:實現5個轉變,通過意識、組織、文化、方法、模式的轉變,保障企業轉型成功。

                                              2021年,華為身體力行幫助客戶推動行業數字化轉型,華為全屋智能已與綠地、融創、中海、萬科、華潤、金茂、綠城等多家頭部地產商達成戰略合作,綠城未來數智與華為開發未來社區聯合方案打造新型社區運營模式;華為與萬達集團簽署共同開發商業綜合體智能解決方案啟動協議,共筑智能商業中心;華為與杭州百聯在杭州百聯奧萊智慧商業綜合體項目進行合作,建設智慧商業綜合體。

                                              危中有機、化蛹成蝶

                                              2021年的中央經濟工作會議指出我國經濟韌性強,長期向好的基本面是不會變化的,同時我國城鎮化還未進入成熟階段,“十四五”期間預計有5000萬以上的人口將進入城市,目前我國城市“市民化率”只有45%,還有近30%的戶數沒有廚房和洗手間,在需求側仍有支撐。長期來看地產行業仍將是國民經濟的支柱型行業,但是行業發展的底層邏輯已經發生了巨大的變化,企業需要建立新生產關系,并掌握新生產工具來應對這種變化,并通過數字化轉型實現生產關系與生產工具的匹配,發揮協同效應,激發企業潛能。地產企業的數字化轉型是一個系統性工程,需要地產企業一把手牽頭,它不是一步到位的項目,而是一個化蛹成蝶的持續成長過程,在轉型成功后,地產企業將進入新的增長曲線,開啟另一個黃金時代。

                                              地產行業數字化轉型,道阻且長,行則將至。(來源:華為中國政企大企業業務部)


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